Wohnung Finanzierung: Warrantable vs Nicht Warrantable?

EigentumswohnungWas ist eine „garantierbare“ Eigentumswohnung im Vergleich zu einer „nicht garantierbaren“ Eigentumswohnung?Der Kauf einer Eigentumswohnung ist viel wie der Kauf eines „Einfamilienhauses“, aber mit einem großen Unterschied — Hypotheken können schwieriger zu bekommen sein.Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, legen Kreditgeber Ihnen andere Regeln auf und können manchmal Ihren Zinssatz ändern.Diese Änderungen gehören zu den Gründen, warum Sie immer versuchen sollten, mit einem großen Hypothekengeber zu arbeiten. Ein Hypothekengeber, der nach Ihrem besten Interesse Ausschau hält, wird tatsächlich den Unterschied zwischen Ihrem Darlehen ausmachen.

Bei Eigentumswohnungen und Genossenschaften müssen Sie bedenken, dass sich der Kreditgeber nicht nur um Ihre Kreditwürdigkeit sorgen muss. Es muss sich auch um die finanzielle und physische Gesundheit der gesamten Entwicklung kümmern, in die Sie kaufen.Glücklicherweise, mit dem Immobilienmarkt in der Erholung und Eigentumswohnung Werte klettern, Hypothekenbanken sind immer lockerer über das, was sie erlauben — auch in Bezug auf niedrige Anzahlung Arzt Darlehen.

Laut CoreLogic stieg die Finanzierung von Eigentumswohnungen und Wohnungsgenossenschaften im zweiten Quartal 2015 um 31%; und die Finanzierungsmöglichkeiten werden voraussichtlich bis 2017 hoch bleiben.

Konventionelle Hypothekenregeln für Eigentumswohnungen

Die Mehrheit der Hauskäufer nutzt die sogenannte „konventionelle“ Hypothekenfinanzierung.Dies bedeutet, dass ihr Darlehen von einer von zwei staatlichen Stellen — Fannie Mae oder Freddie Mac — unterstützt wird und dass das Darlehen die Mindeststandards der beiden Gruppen erfüllt.In Bezug auf Eigentumswohnungen verwenden Fannie Mae und Freddie Mac den Begriff „warrantable“, um Projekte und Immobilien zu beschreiben, gegen die sie eine Hypothek zulassen.Eigentumswohnungsprojekte und Immobilien, die nicht den Garantiestandards von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen, werden als nicht garantierbar bezeichnet.

Nicht garantierbare Eigentumswohnungen sind schwieriger zu leihen.

In der Regel gilt eine Eigentumswohnung als garantierbar, wenn:

  • Keine einzelne Einheit besitzt mehr als 10% der Einheiten in einem Projekt, einschließlich des Entwicklers
  • Mindestens 51% der Einheiten sind eigengenutzt
  • Weniger als 15% der Einheiten sind mit ihren Verbandsbeiträgen im Rückstand
  • Es gibt keinen Rechtsstreit, in dem die Hausbesitzervereinigung (HOA) genannt wird
  • Gewerbeflächen machen 25Prozent oder weniger der gesamten Gebäudequadratfläche aus

Aufgrund dieser Regeln gehören zu den gängigen Immobilientypen, die in die nicht garantiefähige Kategorie fallen, Condotels, Time Shares, Fractional Ownership Properties und andere Projekte, bei denen Eigentümer einer Organisation beitreten müssen, z. B. einem Golfclub.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ist eine der ersten Fragen, die Sie Ihrem Immobilienmakler oder Kreditgeber stellen sollten, die Gewährleistung des Gebäudes.Eine garantierbare Eigentumswohnung erhalten Sie Zugang zu niedrigeren Hypothekenzinsen als eine nicht garantierbare Eigentumswohnung, weil garantierbare Eigentumswohnungen ein geringeres Risiko für die Bank sind.

Hypotheken für nicht garantierbare Eigentumswohnungen

Für Käufer von nicht garantierbaren Eigentumswohnungen ist die Hypothekenfinanzierung eine größere Herausforderung. Es gibt weniger Kreditgeber zur Verfügung, von denen ein Darlehen zu erhalten.

Im Allgemeinen gilt eine Eigentumswohnung oder Genossenschaftseinheit als nicht garantierbar, wenn sie eine der folgenden Eigenschaften aufweist:

  • Es handelt sich um ein Projekt, das noch nicht abgeschlossen ist
  • Es handelt sich um ein Projekt, bei dem der Entwickler die Kontrolle über die HOA nicht übernommen hat
  • Es handelt sich um ein Projekt, das kurzfristige Vermietungen ermöglicht
  • Es handelt sich um ein Projekt, bei dem eine Person mehr als 10% aller Einheiten besitzt
  • Es handelt sich um ein Projekt, bei dem die Mehrheit der Einheiten „Vermietungen“ ist

Darüber hinaus einheiten in einem Projekt, die an Rechtsstreitigkeiten jeglicher Art beteiligt sind, erhalten in der Regel den Status „nicht gewährleistbar“. Dies gilt unabhängig davon, ob das Gebäude eine andere Partei verklagt oder die Partei verklagt wird.Nicht garantierbare Eigentumswohnungsfinanzierungen sind über Fannie Mae und Freddie Mac sowie die FHA und die VA nicht verfügbar. Um eine nicht garantierbare Eigentumswohnungshypothek zu erhalten, müssen Sie mit einem spezialisierten Kreditgeber sprechen.

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